業界初の新宿区 賃貸
築年数が増えるに従って次第に明らかになつってくる分譲マンション特有のさまざまな問題について、規約や細則がクリアーしているかどうかを確かめます。
まず、そのマンションの管理規約の最新版を見せてもらいましょう。
二O年前から一度も改正されていないとか、「自治会規約」といった名称を使っているようなら要注意です。
建設省が作成した九七年版の標準管理規約では、長期修繕計画は二O年以上先まで計画することを推奨しています。
現在ではほとんどの分譲マンションが長期修繕計画を作成し、実施するための資金計画(財源は修繕積立金と駐車場などの共用部分使用料)も作成しています。
いつでも必要額の資金をひねり出せる人たちしか住んでいない超高級マンションを除き、築一O年以上のマンションで資金計画がないようなら要注意です。
修繕積立金は築年数が増えるにつれて高額になっていくように計画されているのが普通ですが、据え置きのまま何の対策も講じていないところもあります。
実際に積立金の値上げのために規約が改正されているかも確認しましょう。
修繕計画の作成を管理会社ではなく第三者のコンサルタントなどに依頼していれば、信頼性はより高いと言えるでしょう。
より快適なマンションにするためには、専有部分だけでなく、共用部分についても現代のニーズに合わせていく必要があります。
五年後、一O年後、一五年後の共用部分の改良計画が資金の裏付けとともに具体的にあるようなら、二重丸をつけて良いでしょう。
賃借入が多くなればなるほど管理組合の活動や総会運営は難しくなります。
一般に、都心部では賃貸率は四割に近く、郊外では一割強くらいです。
郊外型であるにもかかわらず賃貸率が異常に高いマンションは、分譲時にほとんど売れなかったためデベロッパーが賃貸に転じたケースや、等価交換方式によって開発した旧地主優遇の問題タイプです。
また、賃貸率が高い場合は、賃借入や不在区分所有者対策としてどのようなことを行っているか、確認してみましょう。
何もしていないようなら、そのマンションの将来性には疑問符が付きます。
分譲マンションの区分所有者が絶対に守るべき義務は、管理費や積立金を遅延なく支払うことです。
管理組合が絶対に妥協してはならないのは滞納者の増加です。
ところが、建設省が発表した「マンション総AP調査結果」(九三年度)によれば滞納率ゼロは全体の半数、五三・一パーセントしかありません。
管理費や修繕積立金の滞納は、かなりの分譲マンションに広がっている深刻な問題と言えるでしょう。
滞納率を教えてくれなかったり、比率が高かったりする場合は、手を出さない方が賢明です。
長期修繕計画と資金計画があれば、その管理組合の財政状況はある程度把握できます。
マンション管理センターが横浜市内の八階建て、八二戸のマンションをモデルに修繕費と積立金の関係を示したものです。
このマンションでは、向こう三0年間に必要な一戸あたりの修繕費用は二百四十五万円、平均月額八千四百円、専有面積一平方メートル当たりに換算すると月額の積立金は百三十二円になります。
二、三年前に大規模修繕工事をしていれば修繕積立金の残高は少なくて当然ですが、築後一五年を経過しているのに戸当たりの積立金額が数十万円程度という物件は、入居後に大きな一時金の負担を強いられるか、建物の老朽化によって快適性と流動性(資産価値)を失うことはほぼ間違いありません。
いくら価格が安くても手を出さないことです。
快適なマンションライフを経験していない人は、駐車場、ペット、フローリング、ゴミ捨て、住戸のリフォーム、植栽など、多種多様の細則があればあるほど窮屈なマンションだと考えることでしょう。
しかし、マンションライフを大いに楽しんでいる人は、逆に細則が多ければ多いほど、より快適なマンションになると考えています。
細則を設けてお互いが生活するうえで共通して守るべきことを明確にしておいた方が、より自由で楽しい暮しができることを知っているのです。
タバコを中庭にポイ捨てする。
当人はそれこそ自由だと考えるのかもしれませんが、その人以外は迷惑だと考えます。
だからといって面と向かって非難すれば険悪な雰囲気になるかもしれません。
その迷惑を上手に相手に伝える方法が細則づくりなのです。
もしも私が計画段階からかかわって本当に良いマンションづくりをするなら、たぶん区分所有法や管理規約以外に百前後の細則をつくることを提案します。
驚かれるかもしれませんが、共有・共同社会である分譲マンションには隣人関係をトゲトゲしくする日常の材料がそのくらい転がっているのです。
管理規約は区分所有法に制約されるため、もともと実務の立場からは不十分な内容の項目があります。
そこで管理規約とは別に、組合の運営を容易にするため独自の組合運営規定を作成しているマンションがあります。
こうしたマンションを見つけたら大変ラッキーです。
自治会との関係も尋ねてみましょう。
自治管理組合は自治会と管理組合が一体化したもので、こうした組織を組んでいるマンションを見つけられれば大変ラッキーと言えます。
管理組合が管理運営の主体である主いうことはロで言うのは簡単ですが、やる気と親切心だけでは乗り越えられないことは既にご理解いただけたと思います。
管理組合の役員はほとんどが一年交替ですから、ノウハウが蓄積されていません。
単純に各階住戸の持ち回り制を敷いて「区分所有者全員が役員をすればそれだけ管理に対する関心は高まる」などと言う人もいますが、絶対にそんなことはありません。
イヤイヤながら年間六―十二回の理事会に出席した程度で本質が理解できるほど、分譲マンションや管理組合は簡単なものではないのです。
一年で全員が交替していたら、絶対に管理組合運営のノウハウは蓄積できません。
また、理事長が非常に熱心で多選を繰り返し、他の役員は毎年全員入れ替わっているようなマンションもありますが、理事長一人にノウハウが集中してその専横を許すことにも繋がり、決して好ましいことではありません。
最近は任期を二年にして一年で半数が入れ替わるシステムを取り入れる、役員の多選を禁止するように規約を改正するなどの工夫を図っている管理組合も増えています。
維持管理にかかわる情報を収集したり、いざという時に安心して相談したりするために、管理組合が外部の団体や専門家とネットワークを持つことも有効です。
全国各地にある管理組合団体名と所在地です。
現在、全国には約三万の管理組合があると推定されていますが、このような団体への参加率はまだ七パーセント程度に過ぎません。
管理組合がこうした団体に所属している分譲マンションであれば、維持管理に対する意識はとりあえず高いと評価できるでしょう。
いよいよ最終チェックの段階です。
管理組合の項目まで通過したら、分譲マンションの図面や図書類は、そのすべてが保管されているとすればかなりの量になります。
素人がそんな図面や構造計算書を見ても、到底チェックできるはずはありません。
できれば、専門家にその内容をチェックしてもらうことを勧めます。
問題はその先です。
どのようなところに、専門家の派遣を頼めば良いのでしょうか。
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